519.2

нерухоме майно
ринкова вартість
дисперсійний аналіз
real estate
market value
analysis of variance

Використання порівняльного підходу в практиці оцінки, зокрема методу парного порівняння об’єктів-аналогів, дає найбільш об'єктивну величину ринкової вартості для об'єктів, що регулярно продаються. Складність підбору об'єктів-аналогів для парної оцінки обмежує область застосування методу, тому основними в практиці оцінки є експертні методи. Розглядається можливість застосування методів математичної статистики, зокрема дисперсійного аналізу, для розрахунку поправок за методом порівняння об’єктів-аналогів з метою обґрунтування експертних висновків. Запропоновано методику оцінки впливу відносних (якісних) характеристик об’єкта нерухомості на його вартість. Як приклад застосування запропонованої методики проведено аналіз впливу місця розташування на ринкову вартість житлової нерухомості по місту Кременчук Полтавської області.
Using a comparative approach, in particular the method of pairwise comparison of sales, in the real estate valuation practice provides the most objective value of the market worth of objects that are being regularly sold. Complexity in selection of analogical objects for the pairwise comparison limits field of applying of the method of pairwise sales, therefore the expert methods are the main ones in the valuation practice. The possibility of using mathematical statistics methods, including variance analysis, is considered for calculation of the corrections in the method of sales comparison for the purpose of justifying expert opinions. A numerical method is offered for determination of the impact of relative (qualitative) characteristics of the real estate property on its cost. The essence of methodology is to gather information about objects of the real estate, division of objects to homogeneous groups (sampling) that meet the basic levels of the examined factors, determining the characteristics of each sample and study obtained numerical models. In terms of the analysis of market dynamics, this approach is the most proven, because it provides a level of precision numerical evaluation (indexes) for each of the studied factors acceptable for this type of analysis. The methodology is suitable for modeling of very stable and sustainable markets with a large amount of open transactions. For instance, it is suitable for market of typical real estate. The modeling accuracy and required number of analogical objects depends directly on the number of factor’s levels. The advantages of the methodology are simplicity in modeling and applying and the ability to use relatively small number of analogues. The disadvantage is the absence of differentiation within a specified level of the studied factor. As an example of the proposed methodology the impact of location on the market value of residential property in Kremenchuk, Poltava region is analyzed.

1. Воронін, В.О. Автоматизована оцінка на основі адаптивної моделі ринкового ціноутворення [Текст] / В.О. Воронін, А.В. Костик, Е.В. Лянце // ВНУЛПМ. – 2013. – № 5 (94). – С. 139 – 140.
2. Куліченко, Є.В. Розробка інформаційного забезпечення для виконання оцінки нерухомості [Текст] / Є.В. Куліченко // Вісник ДонТУ. – Донецьк: ВВ ДонТУ, 2012. – №. 3. – С. 56 – 63.
3. Губар, Ю.П. Застосування математичного апарата в методичному підході, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок [Текст] / Ю.П. Губар // ВНУЛПМ. – 2007. – № 3 (69). – С. 139 – 140.
4. Закон України № 47-ВР «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.09.2001.
5. Методика оцінки майна, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від № 1891 від 10.12.2003.
6. Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003.
7. Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1442 від 28.10.2004.
8. Поллард, Дж. Справочник по вычислительным методам статистики [Текст] / Дж. Поллард. – М.: Финансы и статистика, 1982. – 344 с.
9. Лукацкая, М.Л. Моделирование и анализ экономических показателей промышленного производства [Текст] / М.Л. Лукацкая, Б.Б. Рогозин. – Наука, Сиб.отд-ние, 1979. – 222 с.
10. Айвазян, С.А. Теория вероятностей и прикладная статистика. – Т. 1 [Текст] / С.А. Айвазян, В.С. Мхитарян – Прикладная статистика. Основы эконометрики: учебник для вузов: В 2 т, 2 – е изд. – М.: Юнити, 2001. – 656 с.

1. Voronin, V.O. Avtomatyzovana otsinka na osnovi adaptyvnoi modeli rynkovoho tsinoutvorennia [Text], V.O. Voronin, A.V. Kostyk, E.V. Liantse, VNULPM, 2013, No 5 (94), P. 139 – 140.
2. Kulichenko, Ye.V. Rozrobka informatsiinoho zabezpechennia dlia vykonannia otsinky nerukhomosti [Text], Ye.V. Kulichenko, Visnyk DonTU, Donetsk: VV DonTU, 2012, №. 3, P. 56 – 63.
3. Hubar, Yu.P. Zastosuvannia matematychnoho aparata v metodychnomu pidkhodi, shcho gruntuietsia na zistavlenni tsin prodazhu podibnykh zemelnykh dilianok [Text], Yu.P. Hubar, VNULPM, 2007, No 3 (69), P. 139 – 140.
4. Zakon Ukrainy No 47-VR "Pro otsinku maina, mainovykh prav ta profesiinu otsinochnu diialnist v Ukraini" vid 12.09.2001.
5. Metodyka otsinky maina, zatverdzhena postanovoiu Kabinetu Ministriv Ukrainy vid No 1891 vid 10.12.2003.
6. Natsionalnyi standart No 1 "Zahalni zasady otsinky maina i mainovykh prav", zatverdzhenyi postanovoiu Kabinetu Ministriv Ukrainy No 1440 vid 10.09.2003.
7. Natsionalnyi standart No 2 "Otsinka nerukhomoho maina", zatverdzhenyi postanovoiu Kabinetu Ministriv Ukrainy No 1442 vid 28.10.2004.
8. Pollard, Dzh. Spravochnik po vychislitelnym metodam statistiki [Text], Dzh. Pollard, M., Finansy i statistika, 1982, 344 p.
9. Lukatskaia, M.L. Modelirovanie i analiz ekonomicheskikh pokazatelei promyshlennoho proizvodstva [Text], M.L. Lukatskaia, B.B. Rohozin, Nauka, Sib.otd-nie, 1979, 222 p.
10. Aivazian, S.A. Teoriia veroiatnostei i prikladnaia statistika, V. 1 [Text], S.A. Aivazian, V.S. Mkhitarian – Prikladnaia statistika. Osnovy ekonometriki: uchebnik dlia vuzov: V 2 t, 2 – e izd, M., Iuniti, 2001, 656 p.